BAUSOLL DES BAUTRÄGERS

Im Rahmen eines Bauträgervertrages (§ 650u Abs. 1 BGB) verpflichtet sich der Bauträger u.a. zur Errichtung / zum Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes. Das geschuldete Werk hat der Bauträger dem Besteller frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen (§ 633 Abs. 1 BGB).

Gemäß § 633 Abs. 2 BGB ist das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,
  1. wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
  2. für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.
Bei der Feststellung der vereinbarten Beschaffenheit ist zu beachten, dass sich diese nicht allein aus dem Vertragstext ergibt. Welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Hierzu bedarf es einer Gesamtabwägung, in die nicht nur der Vertragstext einzubeziehen ist, sondern zusätzlich die erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, die sonstigen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und seines Umfelds, der qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes. ("Kniffka/Jurgeleit/[Bearbeiter], ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand 22.04.2024, § 633 Rdn. 29")

Bei der Feststellung, welche Beschaffenheit das herzustellende Werk aufweisen muss, ist darüber hinaus zu berücksichtigen, dass ein Unternehmer, ohne dass dies ausdrücklich vereinbart werden muss, grundsätzlich die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme schuldet (BGH, Urteil vom 14.11.2017 - VII ZR 65/14).


Zur vereinbarten Beschaffenheit gehören alle Eigenschaften des Werkes, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen. Dieser bestimmt sich auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll. Dies gilt unabhängig davon, ob die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben oder die anerkannten Regeln der Technik eingehalten worden sind. Ist die Funktionstauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch vereinbart und dieser Erfolg mit der vertraglich vereinbarten Leistung oder Ausführungsart oder den anerkannten Regeln der Technik nicht zu erreichen, schuldet der Unternehmer die vereinbarte Funktionstauglichkeit. (BGH, Urteil vom 08.05.2014 - VII ZR 203/11).


Die zur Feststellung des geschuldeten Bausolls ergangene Rechtsprechung ist vielfältig, weshalb ich versucht habe, Entscheidungen nach folgenden Schwerpunkten zusammenzufassen:


Bitte beachten Sie meine Hinweise zum Haftungsausschluß.   >>>

BAUSOLL = VERFOLGTER ZWECK + VEREINBARTE / VORAUSGESETZTE FUNKTION

OLG DRESDEN, URTEIL VOM 18.04.2023 - 14 U 1678/22

Eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit liegt vor, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck der Herstellung eines Werks nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt.

BESCHAFFENHEITSABREDE ZWICHEN HERSTELLER UND AUFTRAGGEBER KANN AUFTRAGNEHMER BINDEN

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 06.03.2023 - 21 U 15/22

Eine Beschaffenheitsabrede kann sich auch aus Absprachen des Auftraggebers und dem vom Auftragnehmer herangezogenen Hersteller ergeben, wenn der Auftragnehmer Kenntnis von den Absprachen zwischen dem Auftraggeber und dem Hersteller hatte und diese duldete.

HALTBARKEIT KANN ZUR VEREINBARTEN BESCHAFFENHEIT GEHÖREN

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 31.10.2022 - 22 U 231/21

Ein Werk ist mangelhaft, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit nicht hat. Unter der Beschaffenheit des Werks sind insbesondere alle dem Werk unmittelbar und jedenfalls für eine gewisse Zeit anhaftenden physischen Merkmale zu verstehen. Auch die Haltbarkeit eines Werks kann zur vereinbarten Beschaffenheit gehören.

Der Besteller einer Wärmepumpe kann erwarten, dass die Anlage dauerhaft läuft. Danach liegt ein Mangel vor, wenn eine Wärmepumpe binnen kurzer Frist nicht mehr funktioniert. Eine kurze Haltbarkeit muss der Besteller nicht hinnehmen.

BEIM BAUSOLL KANN KÜNSTLERISCHER GESTALTUNGSSPIELRAUM DES UNTERNEHMERS ZU BEACHTEN SEIN

OLG FRANKFURT, BESCHLUSS VOM 05.07.2022 - 17 U 116/21

Ein Mangel liegt vor, wenn die erbrachte Leistung von der geschuldeten abweicht. Bei Leistungen, die künstlerische Aspekte enthalten, hat der Besteller grundsätzlich einen künstlerischen Gestaltungsspielraum des Unternehmers hinzunehmen, weshalb nur dann ein Mangel vorliegt, wenn von einer konkret vereinbarten Beschaffenheit abgewichen wurde.

Für die Vereinbarung einer konkreten Beschaffenheit trägt der Besteller die Beweislast.

WAS GEHÖRT ZUM GESCHULDETEN BAUSOLL BEI EINER "LUXUSWOHNUNG"?

OLG DÜSSELDORF, BESCHLUSS VOM 15.12.2021 - 22 U 184/21

Für die Bestimmung der geschuldeten Leistung bedarf es der Auslegung des gesamten Vertragswerks und der Begleitumstände. Wenn danach von einer gehobenen Wohnsituation auszugehen ist, so kann aus dem Erwerb einer "Luxuswohnung" nicht darauf geschlossen werden, dass jede erdenkliche Einrichtung oder technische Vorkehrung zur Erreichung "maximalen Komforts" einzubauen ist.

OPTIMIERUNGSRECHT DES UNTERNEHMERS IST BEI DER FESTSTELLUNG DES GESCHULDETEN BAUSOLLS ZU BEACHTEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 29.09.2021 - 9 U 1739/20

Art und Umfang der auszuführenden Leistung wird durch "den Vertrag" im Sinne des gesamten Vertragswerks bestimmt. Zum Vertrag kann nicht nur ein Raumbuch, sondern auch ein Bieterprotokoll gehören.

Legen die Parteien eines Bauvertrags im Bieterprotokoll fest, dass der Auftragnehmer Teile der Leistung "optimieren" darf, ergänzt diese Vereinbarung die Vorgaben des Standard-Raumbuchs.

"Optimieren" bedeutet, dass der Auftragnehmer befugt ist, von den Vorgaben der Leistungsbeschreibung abzuweichen, solange die behördlichen und gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden, die Leistung funktionstauglich ist, sie den anerkannten Regeln der Technik entspricht und mit der im Vertrag beschriebenen Leistung technisch mindestens gleichwertig ist.

BAUSOLL MUSS NICHT AUSDRÜCKLICH VEREINBART WORDEN SEIN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 02.09.2021 - 8 U 1796/18

Zur Sollbeschaffenheit eines Grundstücks gehört auch ohne ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung die Freiheit von nicht nur unerheblichen Kontaminationen.

BAUSOLL = BESCHAFFENHEIT, WELCHE FÜR DEN VERTRAGLICH VORAUSGESETZTEN GEBRAUCH ERFORDERLICH IST

OLG MÜNCHEN, BESCHLUSS VOM 27.03.2020 - 20 U 4425/19

Auch wenn der Auftragnehmer regelmäßig dazu verpflichtet ist, die anerkannten Regeln der Technik zu beachten, schließt die Beachtung dieser Regeln die Annahme eines Mangels nicht aus.

Das den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Werk ist mangelhaft, wenn es nicht der vereinbarten Beschaffenheit oder den erkennbaren Bedürfnissen des Auftraggebers entspricht oder es in seiner Funktionstauglichkeit eingeschränkt ist.

Der Auftragnehmer schuldet im Rahmen der getroffenen Vereinbarung ein Werk, das die Beschaffenheit aufweist, die für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch erforderlich ist. Daran ändert sich grundsätzlich nichts, wenn die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben, mit der die geschuldete Beschaffenheit des Werks nicht erreicht werden kann.

WER GELTEND MACHT, DASS DAS VEREINBARTE BAUSOLL VOM IM BAUTRÄGERVERTRAG BEURKUNDETEN BAUSOLL ABWEICHT, IST DAFÜR DARLEGUNGS- UND BEWEISBELASTET 

OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 12.06.2019 - 2 U 1212/18

Für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden spricht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.

Beruft sich eine Vertragspartei darauf, dass entgegen dieser Vermutung in dem Vertrag nicht alle zwischen den Parteien getroffenen Abreden beurkundet seien und sie damit eine Formunwirksamkeit des Vertrags behauptet, ist sie dafür darlegungs- und beweisbelastet.

Behauptet der Bauträger, er hätte sich mit dem Erwerber vor Vertragsschluss auf den Entfall einer Leistung verständigt, hat er darzulegen und zu beweisen, wann, unter welchen Umständen, zwischen welchen Personen und vor allen Dingen mit welchem konkreten Inhalt eine diesbezügliche Einigung getroffen worden sein soll.

OHNE BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNG IST MITTLERE ART UND GÜTE GESCHULDET

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 05.03.2018 - 25 U 119/14

Haben die Parteien eines Bau(träger)vertrags keine besondere Vereinbarung über eine bestimmte Beschaffenheit getroffen, genügt der Unternehmer seiner Leistungspflicht, wenn er die der Gattung nach beschriebene Sache in einer mittleren Art und Güte einbaut. Dabei kommt es nicht stets auf einen allgemeinen Maßstab an, sondern dieses Maß kann auch durch die übrigen Vertragsbestimmungen konkretisiert werden.

Die Besichtigung in einem Musterhaus erschöpft sich in der Meinungsbildung. Ob es dazu kommt und welche Anforderungen an das dann gewählte Projekt und einzelne Bauteile zu stellen sind, ist in diesem Stadium noch ohne jede Fixierung.

OB UND WELCHE BESCHAFFENHEIT VEREINBART WURDE, IST DURCH AUSLEGUNG ZU ERMITTELN

BGH, URTEIL VOM 31.08.2017 - VII ZR 5/17

Ob die Parteien eines Werkvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB getroffen und welche Beschaffenheit sie gegebenenfalls vereinbart haben, ist durch Auslegung des Werkvertrags zu ermitteln.

Bei der Auslegung im Hinblick auf eine etwaige Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Bestellers an die Werkleistung von Bedeutung.

BAUSOLL RICHTET SICH NICHT NACH BAUANTRAGSUNTERLAGEN, WENN DIESE NICHT UNMITTELBARER VERTRAGSBESTANDTEIL GEWORDEN SIND

OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 08.03.2017 - 5 U 837/16

Wird in einem nach einer mündlichen Einigung abgeschlossenen schriftlichen Bauvertrag ausdrücklich festgehalten, dass sich der Inhalt der geschuldeten Bauausführung nach der Werkplanung, der Statik und dem Wärmeschutznachweis sowie dem Angebot einschließlich der Bauleistungsbeschreibung richtet, orientiert sich die Bestimmung des Leistungs-Solls nicht an den nicht unmittelbarer Vertragsbestandteil gewordenen Bauantragsunterlagen.

UNGEEIGNETES BAUTEIL = MANGEL

OLG ROSTOCK, URTEIL VOM 01.11.2016 - 4 U 37/15

Ungedämmte Bestandsgebäude, die nur mit Heizkörpern beheizt werden, sind für den Betrieb von Wärmepumpen ungeeignet. Eine in ein solches Gebäude eingebaute Wärmepumpenheizung ist mangelhaft.

BAUSOLL IST AUS DEN GESAMTEN VERTRAGSUMSTÄNDEN ZU ERMITTELN

OLG STUTTGART, URTEIL VOM 20.05.2014 - 10 U 111/13

Leistungsbeschreibungen in Bauträgerverträgen sind nicht abschließend. Daraus, dass ein bestimmtes Ausführungsdetail nicht erwähnt ist, kann nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass es nicht geschuldet ist. Vielmehr muss unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Vertrages geprüft werden, ob eine bestimmte Qualität der Ausführung stillschweigend vereinbart ist.

Qualitätsanforderungen können sich nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfelds, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben.

Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Auftraggeber auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufrieden geben.

 BAUSOLL ERGIBT SICH AUCH AUS DEM VEREINBARTEN QUALITÄTS- UND KOMFORTSTANDARD

BGH, URTEIL VOM 21.11.2013 - VII ZR 275/12

Ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kann nicht allein danach beurteilt werden, dass es in der Baubeschreibung nicht vorgesehen und auch nicht zwingend erforderlich ist. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den dem Vertrag zu Grunde liegenden Umständen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard, erwarten kann.

 BAUSOLL: ERMITTLUNG DURCH AUSLEGUNG DES BAUVERTRAGES

BGH, URTEIL VOM 12.09.2013 - VII ZR 227/11

Der Umstand, dass ein Auftragnehmer etwaige Unklarheiten einer Leistungsbeschreibung nicht aufgeklärt hat, beeinflusst das Ergebnis der Auslegung eines Bauvertrags wird nicht.

AUCH OHNE AUSDRÜCKLICHE VEREINBARUNG IST DER DIREKTE ANSCHLUSS AN ÖFFENTLICHE VER- UND ENTSORGUNGSLEITUNGEN GESCHULDETES BAUSOLL

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 09.07.2013 - 21 U 125/12

Im Rahmen eines Bauträgervertrags kann der Erwerber einer (schlüsselfertig zu erstellenden) Wohnung oder eines Hauses bei Fehlen anderslautender vertraglicher Bestimmungen und sonstiger gegenteiliger Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen, dass vom Bauträger der Anschluss des Grundstücks an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, insbesondere diejenigen, hinsichtlich derer - wie bei der Wasser- und Abwasserversorgung - ein Anschluss- und Benutzungszwang nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften besteht, unmittelbar an dieses Netz vorgenommen wird und die Leitungen nicht noch über das Grundeigentum privater Nachbarn geführt werden.

LEISTUNGSSOLL UMFASST ALLE FÜR DIE ERREICHUNG DES VERTRAGSSZWECKS ERFORDERLICHEN UND VORHERSEHBAREN LEISTUNGEN

OLG NAUMBURG, URTEIL VOM 20.06.2013 - 1 U 91/12

Wird die Erstellung eines schlüsselfertigen Bauwerks zu einem Pauschalpreis vereinbart, so ist in aller Regel auch der zu erbringende Leistungsumfang pauschaliert. Vom vereinbarten Leistungsinhalt sind dann alle Leistungen umfasst, die für die Erreichung des Vertragszwecks nach den Regeln der Technik für ein zweckgerechtes und mangelfreies Bauwerk erforderlich und vorhersehbar sind. Die bloße Abarbeitung eines insoweit unvollständigen Leistungsverzeichnisses des Auftraggebers genügt dem nicht.

BAUSOLL KANN AUCH ERREICHT SEIN, WENN EIN NICHT VEREINBARTES MATERIAL VERWENDET WIRD

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 16.05.2013 - 15 U 251/11

Verwendet der Unternehmer nicht das vereinbarte, sondern ein anderes Produkt, begründet das jedenfalls dann keinen Mangel des Werks, wenn das verwendete mit dem vereinbarten Material technisch gleichwertig und im Einkaufspreis bis auf wenige Cent gleich teuer ist.

LEISTUNGSSOLL KANN SICH AUCH AUS BEGLEITURKUNDE ERGEBEN

OLG HAMBURG, URTEIL VOM 23.04.2012 - 11 U 173/10

Verweist der Erwerberkaufvertrag in Bezug auf die Leistungspflichten des Bauträgers auf eine notarielle Begleiturkunde und ist dieser als Anlage eine Baubeschreibung beigefügt, gehören die darin getroffenen Festlegungen (hier: zweischalige Herstellung des Aufzugsschachts) zum Leistungssoll des Bauträgers. Das gilt auch dann, wenn das Bauvorhaben zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits weitgehend fertig gestellt ist.

BAUSOLL: FESTSTELLUNG DURCH VERTRAGSAUSLEGUNG

BGH, URTEIL VOM 13.03.2008 - VII ZR 194/06

Es besteht keine Auslegungsregel, dass ein Vertrag mit einer unklaren Leistungsbeschreibung allein deshalb zu Lasten des Auftragnehmers auszulegen ist, weil dieser die Unklarheiten vor der Abgabe seines Angebots nicht aufgeklärt hat.

BAUSOLL: UNGESTÖRTE NUTZUNGSMÖGLICHKEIT VON ANSCHLÜSSEN AN DIE ÖFFENTLICHEN VERSORGUNGSLEITUNGEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 17.05.2005 - 9 U 1777/03

Ist neben der schlüsselfertigen Herstellung einer Doppelhaushälfte der Anschluss des Wohngebäudes an die öffentlichen Versorgungsleitungen geschuldet, erwächst daraus konkludent die Verpflichtung, die Anschlüsse so zu errichten, dass eine ungestörte Nutzung möglich ist, sei es dadurch dass die Leitungen nur über das eigene Grundstück des Käufers zum Straßengrund verlaufen, oder dadurch, dass über fremde Grundstücke verlaufende Leitungen durch Grunddienstbarkeiten rechtlich abgesichert sind.

BAUSOLL = HERSTELLUNG + RECHTLICHE SICHERUNG DES BESTANDES

OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 26.02.2002 - 3 U 498/01

Zur mangelfreien Erstellung einer Eigentumswohnanlage gehört nicht nur der tatsächliche Anschluss an die Versorgungsnetze, sondern auch ein rechtlich gesicherter Bestand dieser Anschlüsse.

KEINE ABSPRACHE ZUR BESCHAFFENHEIT - GESCHULDET IST, WASS ERFORDERLICH IST

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 19.12.1995 - 23 U 66/95

Der Unternehmer schuldet mangels besonderer Absprache diejenige Abdichtung, die nach den örtlichen Verhältnissen erforderlich ist, eine dauerhafte und wirksame Dichtigkeit eines Kelleraußenmauerwerks zu bewirken.

SONDEREIGENTUM + GEMEINSCHAFTSEIGENTUM = BAUSOLL

BGH, URTEIL VOM 21.02.1985 - VII ZR 72/84

Jeder Erwerber hat Anspruch auf die Herstellung des Sonder- und des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums.